소규모 재건축 사업의 기본개념, 조합원의 자격 및 지위 양도 조건
소규모 재건축이라고 하면 그냥 소규모로 하는 재건축 정도로만 알고 투자자가 대부분입니다.
소규모 재건축 사업의 개념과 조합원 조건 등 투자시 유의해야 할 내용을 포스팅합니다.
소규모 재건축 개념 및 사업 기준 요건
※ 소규모 재건축 사업 : 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업
<출처:빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>
[관련 법령]
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 > 제3조(소규모주택정비사업 대상 지역) ① 법 제2조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “노후ㆍ불량건축물의 밀집 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역(街路區域)”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다. <개정 2018. 6. 12., 2019. 10. 22., 2020. 3. 17.>
3. 소규모재건축사업: 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제7호의 주택단지로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 지역
가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것
나. 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것
다. 기존주택의 세대수가 200세대 미만일 것
소규모 재건축 조합원 자격
[관련법령]
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 > 제24조 (조합원의 자격 등)
① 조합원은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 소규모재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때
2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하며 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.
3. 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때
투지과열지구에서 소규모 재건축 조합원 지위의 승계(양도)
[관련법령]
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 > 제24조 (조합원의 자격 등)
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 소규모재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다.
투기과열지구 소규모 재건축 조합원 지위의 예외적 승계(양도) 조건
[관련법령]
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 > 제24조 (조합원의 자격 등)
② 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 6. 9.>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원 모두 해당 사업시행구역이 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하는 경우
4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
③ 사업시행자는 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 제36조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다.
빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 > 제22조(조합원의 자격 등) 법 제24조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 조합설립인가일부터 2년 이내에 법 제29조에 따른 사업시행계획인가(이하 “사업시행계획인가”라 한다) 신청이 없는 경우로서 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
2. 사업시행계획인가일부터 2년 이내에 착공신고등을 하지 아니한 경우로서 해당 사업의 건축물 또는 토지를 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
3. 착공신고등을 한 날부터 3년 이내에 준공인가를 받지 아니한 경우로서 해당 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우
4. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 해당 사업의 건축물 또는 토지에 대한 경매 또는 공매가 시작되는 경우
투자 소견
소규모 재건축 사업의 가장 큰 장점은 일반 재건축 대비 사업기간의 단축입니다.
① 규모가 작아 조합원수가 적은 만큼, 조합원간의 이해관계에 따른 분쟁도 대규모 재건축 단지 대비 적은 편으로, 사업도 비교적 원활히 진행될 수 있습니다.
② 건축 규모도 작지만, 기존 도로나 기반시설을 그대로 유지하는 경우가 많아 전체 공사기간이 상대적으로 짧을 수 밖에 없습니다.
③ 요건 충족시 사업시행인가와 관리처분계획인가가 동시에 가능한 점 등 사업절차를 간소화 할 수 있습니다.
최근 공공참여 소규모주택정비로 주택공급 확대하겠다는 정부의 의지에 따라, 공공참여형은 건축규제완화, 분양가 상한제 미적용 등의 혜택도 주어질 예정입니다.
반면 다음과 같은 단점이 있습니다.
① 사업규모가 작다보니 사업 수익성이 떨어져 건설사 참여도 낮음
② 사업요건이 상대적으로 까다로움
노후화된 소규모 공동주택단지 중 저평가 된 단지의 매물에 장기적 관점으로 투자하시기를 추천드립니다.