전세(임대차)계약갱신청구권 사용하면 계약서는 또 써야하나요? 안써도 되나요?

논란도 많고 말도 많은 주택임대차3법/주택임대차보호법.

계약갱신청구권 사용으로 계약 연장시 계약서를 새로 작성해야 할까요?

많은 사람들이 궁금해하는 부분입니다.

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문자로 계약연장내용을 주고 받고, 이를 증빙으로 하는 사람들도 많이 있습니다.

계약조건 변경없이 그대로 주택 임대차(전세,월세) 기간만 연장된다면, 문자만으로도 충분해보입니다.

그런데, 계약조건이 변경되었다면 이야기가 달라집니다.

보통 거래 조건이 달라지면 위험을 최소화하기 위해 무언가의 안전장치를 해두고 싶은 것이 사람 심리입니다.

주택임대차계약 갱신청구권 사용에 따른 안전장치는 입장마다 다릅니다.

주택 임대인 입장에서는 계약 연장 2년 뒤에는 임차인을 내보낼 수 있는 장치.

주택 임차인 입장에서는 계약 연장되고도 여전히 보증금을 지킬 수 있는 장치.

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다양한 상황이 있겠지만, 주택임대차계약 갱신청구권 사용으로 인하여 흔히 발생할 수 있는 경우(case)별 대응 방법만 설명드립니다.

리스크 헷지 차원의 추천 방법일 뿐이니 단순 참고만 하십시오.

 

계약조건은 그대로 기간만 연장하는 경우

① '계약갱신청구에 의해 주택임대차계약이 연장된다'는 내용을 문자 정도로만 교환해도 될 것 같습니다.

동일한 계약조건 내용을 새로운 계약서로 또 작성할 필요는 없어 보입니다.

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② 확실한 증빙을 위해 굳이 계약서를 작성하고 싶다면, 기존 임대차 계약서 특약란에 계약갱신청구에 의해 주택임대차계약이 연장되었다는 내용을 추가기재하고 계약 쌍방 날인 정도만 하면 될 것 같습니다.

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이 간단한 장치만으로도 주택 임대인은 2년뒤 임차인을 퇴거시킬 수 있는 권리를 얻게 되고, 임차인은 계약연장과 함께 기존 보증금을 지킬 수 있는 대항력도 유지됩니다.

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【 여기서 잠깐! 】

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대항력이란?

임대주택의 입주자가 임대사업자나 임대사업자로부터 임대주택의 소유권을 양수한 제3자에게 임대차계약기간 동안 그 임대주택에서 퇴거당하지 않고 생활할 수 있는 것을 말하고, 입주자가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대주택에 거주하며 대항할 수 있다는 것을 말한다.

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※ 대항력을 갖추기 위한 조건 : 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자

즉, 이사 날 주민센터에 가서 전입신고와 함께 확정일자 받으면 됩니다.

 

기간 뿐 아니라 계약조건도 변동되는 경우

1. (전세,월세)보증금 변동없이 차임(월세)만 변동되는 경우

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계약조건은 그대로 기간만 연장하는 경우와 동일하게, ① 문자 또는 ② 기존 계약서 특약란에 내용 추가기재 정도만 해도 큰 문제는 없어 보입니다.

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2. (전세,월세)보증금이 변동(증액)되는 경우

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문제는 보증금이 증액되는 경우입니다.

보증금이 증액되는 경우, 추가된 보증금액은 기존 대항력으로 대항력을 인정받을 수 없습니다.

이 경우에는 계약 연장 내용(임대차 연장사유, 임대차 연장기간, 추가된 보증금액 등)을 새로운 계약서(특약)로 작성하고, 관할 주민센터에서 새로 작성된 계약서로 확정일자를 받으면 됩니다.

이때, 최초 확정일자를 받은 기존 계약서는 그대로 보관해야 합니다.

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① 최초 확정일자를 받은 기존 계약서 : 기존 보증금에 대한 대항력 유지 (최초확정일자 기준)

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② 확정일자를 새롭게 받은 증액된 보증금 등에 대한 신규 계약서 : 보증금 증액분에 대한 대항력 취득 (신규확정일자 기준)

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보증금 변동(증액)에 따른 신규 계약서는 공인중개사사무소에서 또는 직접 작성하면 됩니다.

법무부 주택임대차 표준계약서 양식 첨부합니다.

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▼ 법무부 주택임대차 표준계약서 양식 ▼

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