상가건물 임대차 표준 계약서 양식 & 상가 임차인으로 보호받기 위해 알고 있어야 할 것들!

상가임대차시 공인중개사를 통해서 진행하는 경우가 대부분이지만, 또 의외로 직접 계약을 진행하는 임대인, 임차인도 많습니다.

공인중개사 없이 쌍방이 직접 상가 임대차 계약체결을 진행할 경우 꼭 필요한 "상가건물 임대차계약서 양식"을 공유드립니다.

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▼ 법무부 제작 상가건물임대차표준계약서 양식 ▼

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상가건물 임대차 계약과 관련하여 다음 사항에 유의하시기 바랍니다.

 

상가건물 임대차보호법의 주된 보호 내용인 대항력과 우선변제권 취득하기

상가건물 임대차 계약을 체결한 후

① 사업자 등록 : 반드시 해당 상가건물을 사업장으로 하여 관할세무서에서 신청

② 확정일자 : 해당 임대차 계약서에 부여받아야 함

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※ 대항력 : 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력 <출처:두산백과>

※ 우선변제권 : 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. <출처:시사상식사전>

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상가건물 임대차보호법 묵시적 갱신 규정

① 상가건물 임대차보호법 제10조4항은 임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 동안 갱신거절이나 임대료 증액 등의 언급없이 그 기간을 경과하면, 임대차기간 종료부터 다시 1년의 임대차기간이 묵시적으로 갱신되도록 규정하고 있습니다.

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② 이는 적어도 종료 1개월 이전에 임차인에게 통보를 해 주지 않고서, 이후 계약 갱신을 거절하게 되면, 임차인으로서는 점포이전을 준비할 시간적 여유가 없다는 점, 계약이 갱신될 것을 신뢰한 임차인에게 불측의 손해를 입힐 우려가 있다는 점을 고려하여, 임차인 보호를 위해 그렇게 규정하고 있는 것입니다.

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③ 이렇게 묵시적 갱신이 된다면 임대인은 임차인에게 1년의 기간을 보장해 주어야 하지만, 임차인은 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항에 의하여 갱신된 기간 중 언제나 해지통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다.

권리금

 

◎ 권리금이란?

용익권·임차권 등의 권리를 양도하는 대가로 주고받는 금전 <출처:부동산 용어사전>

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◎ 권리금 회수기회를 법적으로 보호받을 수 있는 기간

임대차 종료 전 6개월

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◎ 권리금 회수기회를 보호받을 수 없는 경우

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

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◎ 권리금 회수기회 보호 규정

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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◎ 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약체결을 거절할 수 있는 경우

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

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권리금 포기 특약

 

Q. 임대인의 요청으로 계약서에 권리금을 포기한다는 내용의 특약을 추가했습니다. 권리금을 포기해야하나요?

상가건물 임대차보호법 제15조(강행규정) : 이법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

권리금 포기 특약은 강행규정인 상가임대차보호법 제10조의4 규정에 반하고 임차인에게 블리한 것으로 특별한 사정이 없는 한 효력이 없고, 설령 특약을 넣어 계약을 체결하더라도 그 특약사항은 무효입니다.

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<내용출처 : 법무부, 법제처>