재개발 조합원으로 분양받은 아파트+상가. 새로 등기나기전에 하나만 판다면 소유권이전, 세금은 어떻게?

[ 재개발 사업 투자 ]

조합원으로 2개 이상의 부동산을 분양받고, 신축 건축물 사용승인일로부터 보존등기일까지의 기간 중 부동산 양도를 할 경우, 소유권 이전 및 세금은?

 

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Q. 재개발 조합원으로 아파트와 상가(2개 이상의 부동산)를 분양 받았어요.

재개발로 건물 세워졌고 입주가 시작되었어요.

새로 지어진 건물 등기는 아직 안난 상태구요.

상가만 팔려고 하는데, 소유권 이전과 세금은 어떻게 되는건가요?

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재개발 신축 부동산 보존등기 이전 매매계약에 의한 소유권 이전

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재개발 사업으로 부동산 2개 이상을 분양받은 조합원이 신축 건축물에 대한 보존등기 전에 1인에게 동시에 그 재개발로 분양받은 모든 부동산을 양도할 경우에는 종전 부동산(토지) 등기상 소유권자를 변경시키면 됩니다.

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그런데, 문제는 분양받은 부동산수보다 적은 수의 부동산에 대한 소유권 이전 입니다.

이런 경우는 통상적으로 다음과 같은 절차로 진행됩니다. (※ 통상적 처리 절차로, 사업구역마다 적용 가능한 방법이 상이할 수 있음)

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① 매매계약체결

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② 매수한 부동산 관련 조합원 명부상 명의 변경

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③ 종전 부동산(토지) 등기상 (근)저당권 설정

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④ 신축 부동산(건축물+대지권) 보존등기

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⑤ 보존등기와 동시에 설정했던 (근)저당권 말소 및 등기상 권리를 매수자에게 이전

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재개발 신축 부동산 보존등기 전(前) 매매계약에 의한 세금 관계

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매도자 입장에서 우선 고려해야할 세금은 부동산 양도소득세(양도세)입니다.

양도세는 신고하여 납부해야하는 국세로 신고∙납부 기한은 다음과 같습니다.

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1. 부동산 양도소득세 예정신고 납부기한

: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 (부담부증여시 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월)

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2. 부동산 양도소득세 확정신고 납부기한

: 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1∼5.31.일

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양도소득세에 대한 내용은 국세청 홈페이지에 자세하게 설명되어 있으니, 참고하시기 바랍니다.

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▼ 국세청 홈페이지 양도소득세 상세 설명 ▼

https://www.nts.go.kr/tax/yangdo_1.html

알기 쉬운 양도소득세

 

양도소득세 과세표준의 기준은 관리처분계획 인가에 따른 조합원 개별 권리가액 및 분양가액 입니다.

보통 업계에서는 권리가액과 추가 부담금을 안분한다고 하는데, 그 기본 원리를 간단히 설명드립니다.

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1) 분양받은 각 부동산에 대한 분양가(가,나)에서 추가 부담금(Y)을 제외한 권리가액(1,2) 산정

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2) 산정된 권리가액(1,2) 비율로 원시 취득가액(①,②) 산정

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3) 산정된 원시 취득가액(①,②)에서 추가 부담금(Y) 더하여 취득가액(①, ②+Y) 산정

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4) 매매가(A,B)에서 취득가액(①, ②+Y) 고려하여 과세표준 설정

 

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많은 투자자들이 궁금해 하는 부분은 보유세(재산세,종합부동산세) 입니다.

새롭게 바뀌는 등기상 소유권이 이전(변경)될 때까지는 종전 (토지)등기상 소유권자인 매도자가 보유세를 부담해야하는 것이 아닌지 생각할 수도 있습니다.

그런데, 세금은 실질과세 원칙에 따라 부과됩니다.

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실질과세원칙

세법은 실질에 따라 과세소득을 산정하고 또 진실한 소득자에게 조세를 부과하도록 규정하고 있는데 이것을 실질과세원칙이라고 한다. 실질과세에는 과세소득이 누구에게 귀속되는가를 결정하여 과세하는 것과 거래형태를 분석하고 그 실체를 파악하여 표면에 나타나는 것에 관계없이 경제적 실질에 따라 거래내용을 포착하여 과세하는 것이 있다. <출처:네이버 지식백과>

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서울 용산구청 세무1과에 문의한 결과, 이런 경우에는 매매계약 완료와 동시에 지자체(서울의 경우 구청)의 재산세를 담당하는 세무과에 방문해서 거래신고를 하게되면, 지자체 내부에서 관리하는 전산상 대장에 바뀐 실질적인 소유권에 대한 기록을 입력/저장하고, 재산세도 그 근거에 따라 실제 소유자에게 부과한다고 합니다.