용산구 한남동 한성아파트는 소규모 재건축/가로주택정비사업 어떤 사업을 추진하나...?

보궐선거로 너무 뜨겁게 달아오른 재건축 시장.

거기에 최근 이슈로 떠올랐던 소규모 재건축.

재건축을 추진하고 있는 소규모 아파트 단지에 대한 관심도 함께 높아지고 있습니다.

부촌 한남동에서 재건축으로 관심을 받고 있는 용산구 한남동 고급 단지 중심에 위치한 재건축 단지 한성아파트 현장에 직접 방문했습니다.

한남 한성아파트 전경 (※이미지 무단도용 금지)

사업구역 입지

용산구 한남동 한성아파트는

주변에 고급 단지인 나인원 한남, 한남 더힐, 유엔빌리지에 둘러쌓여 있습니다.

이 일대는 용산 한남동 부촌으로 자리매김한 곳입니다.

한남동 한성아파트 바로 앞 한남오거리를 중심으로 독서당로를 따라 한남동 고급 다이닝들이 즐비하게 들어서 있습니다.

​

사업개요

단지명	한남 한성아파트
위치	서울시 용산구 한남동 29-4
사용승인일	1974년 08월 08일
대지면적	2,202㎡(약666평)
세대수	116세대
정비사업명	한성아파트 재건축
사업시행방식	1:1 재건축
계획용적률	400%
계획건폐율	60%
추진내용	추진위승인('15.02.05) 사업시행자지정('16.10.21)
사업 신탁사	코리아신탁

​

※ 소규모 재건축 사업 기준 요건을 갖춘 지역

소규모 재건축 사업 : 개념, 조합원의 자격, 조합원 지위 승계 조건 등

 

주변 개발 호재

① 용산공원 개발

​

② 주택 개발

• 한남 재개발 (한남2,3,4,5구역)

• 유엔사 부지 개발

​

③ 교통 개발 : 신분당선 (동빙고역)

​

​

사업 추진 현황

한남동 한성아파트 주민들은 2015년 서울시 용산구로부터 재건축 추진위원회 승인을 받고, 2016년 (코리아신탁)신탁사업방식으로 재건축 사업을 본격적으로 시작하였습니다.

그런데 사업초부터 주민들과 신탁 사업자 간의 불협화음이 끊이지 않았습니다.

한남동 한성아파트, 신탁 재건축을 둘러싼 신탁사-주민 간 공방 심화

글로벌 경제신문 2017-05-22

이런 끊임없는 불협화음의 결과, 아직까지도 별다른 진행 성과없이 약 5년째 사업이 표류 중에 있습니다.

게다가 지난 3월 둘째주 주민자치회의에서 기존 신탁사를 사업에서 배제시키고 주민들 단독으로 기존 재건축 사업을 가로주택정비사업으로 전환하여 추진하기로 결정했다는 소식까지 들립니다.

​

​

투자 소견

① 단점 : 사업성 한계

• 소규모 재건축 단지의 특성상 사업규모가 작다보니 사업 수익성이 떨어져 건설사 참여도 낮음

• 남산 주변 지역은 서울 최고고도지구에 속하여 건축시 층수 제한이 있음

→ 사업성에 한계가 있다보니 추가 분담금 문제가 지속적으로 대두되고 있습니다.

​

② 장점 : 사업 속도

• 소규모 재건축(가로주택 정비)사업은 (일반) 재개발/재건축 대비 간소한 사업 진행 절차

• 규모가 작아 조합원수가 적은 만큼, 조합원간의 이해관계에 따른 분쟁도 재개발/재건축 대비 적은 편으로, 사업도 비교적 원활히 진행될 확률 높음

증축의 한계로 보유 대비 더 큰 면적의 아파트를 분양받기 어려운 점과 추가 분담금 등을 고려한다면, 한남동 한성아파트 단지내 작은 면적의 아파트에 지금 투자해서 얻는 이익이 별로 없다고 생각할 수도 있지만,

최근 아파트 가격이 너무 올라 서울 시내에서 불과 몇억으로 투자할 수 있는 부동산(아파트)를 찾기란 쉽지가 않다는 현실을 생각한다면, 한남동 한성아파트는 소액투자가 가능한 서울시내의 몇 안되는 매력적인 투자처가 될 수도 있습니다.

​

다만, 주민들이 단독으로 사업을 추진하기 위해서는 기존에 선정했던 신탁사와의 계약해지 등과 같은 큰 숙제가 남아있어 기대하는 가로주택정비사업 보다 사업 기간이 길어질 수 있습니다.

이런 점들을 고려한 투자를 추천드립니다.