정부(국토교통부)는 ｢서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안｣(‘20.8.4.)에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 결정하여 발표했습니다.
[발표내용]
'71년 준공된 단지임에도 현 용적률이 297%로 용도지역 변경 없이 사업성 확보가 곤란하여 '93년 조합설립 이후 장기 정체
- 용도지역을 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하여 용적률을 현행 대비 202%p 상향하고, 층수도 최고35층까지 확보하며 주거동의 효율적 배치를 통해 소규모 지역임에도 세대수 1.26배 확보
※ 국토교통부 공공재건축 선도사업 후보지 보도자료 (첨부)
이번 발표로 뜨거운 관심을 받는 용산 이촌동 강변&강서 맨션 현장에 다녀왔습니다.
공공재건축 사업개요
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위치 |
서울시 용산구 이촌동 193-3 |
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면적 |
3,775㎡ (약1,141평) |
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세대수 |
213세대 ▶ 268세대 |
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용적률 |
297% ▶ 499% (최고35층) |
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용도 |
제3종일반주거지역 |
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단계 |
조합설립(1993년) |
※ 총268세대 중 50세대를 분양주택(일반+공공)으로 공급
입지
한강공원이 바로 앞에 위치
용산역, 신용산역 도보로 약10분 거리
한강대로, 한강대교 인접해있어 교통 편리
주변 개발 호재
① 용산정비창
② 용산공원
시장동향
2021-04-20 오후 기준 네이버 부동산에 광고되어 있는 매물은 없습니다.
2021년 1월
58A㎡타입은 8억2천만원
66B㎡타입은 9억원에 거래되었습니다.
인근에 위치한 사무소의 공인중개사에 따르면,
강변&강서 맨션은 한강 바로 앞 아파트단지로 최근 3년새 약2배정도 가격이 올랐다고 합니다.(실거래 기준)
그리고, 최근 서울시장 보궐선거로 재건축에 대한 기대감이 높아지면서 매도호가는 그보다 더 상승했고,
이번 공공재건축 발표에 따른 많은 투자자들의 뜨거운 관심으로,
그나마 몇 있던 매물 마저도 거둬들여진 상태라고 합니다.
투자 소견
① 용산에 10억 미만(비교적 적은 금액)으로 투자할 수 있는 몇 안되는 재건축 단지 중 하나입니다.
② 공공재건축을 한다고는 하지만, 주민 동의라는 큰 관문이 남아있습니다.
* LH 또는 SH 단독시행 : 토지등소유자의 2/3 이상
* 조합과 LH 또는 SH 공동시행 : 조합원의 1/2 이상
오세훈 시장이 당선됨에 따라, 재건축 조합원들을 35층으로 만족시키기에는 쉽지 않아 보입니다.
③ 만약, 공공재건축이 아닌 민간으로 사업을 추진한다고 가정시, 강변강서맨션은 아직 재건축 사업의 완전 초기 단계에 있고, 재건축 조합이 설립되었다고는 하지만 설립시기가 1993년으로 사업계획을 전면적으로 재정비하여 추진해야 하므로 적잖은 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.
다만, 조합원수가 작은 만큼 예상보다 빠른 사업 추진을 기대할 수도 있습니다.
이 모든 상황을 고려해봤을때, 최근 이슈들에만 초점을 맞추지 않는 장기적 관점으로의 투자 접근을 추천드립니다.
※ 강변강서맨션의 재건축 사업 단계
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