부동산 증여시 취득가액은 어떻게 산정하나?

부동산 보유세(재산세,종합부동산세), 양도소득세 인상으로 최근 부동산 증여가 급증하는 추세라고 합니다.

한국부동산원에 따르면 지난달 서울 강남구의 아파트 증여는 812건으로, 전달(129건)과 비교해 6.3배 급증했다. 앞서 832건을 기록한 지난 2018년 6월 이후 가장 많은 증여 건수다. <출처:더팩트 2021-04-20 기사>

부동산 증여 절차상 방문해야 공공기관은 다음과 같습니다.

(* 등기소, 세무서 업무는 온라인으로 대체 가능)

관할 구청 or 시청 → 등기소 → 세무서

관할 구청 or 시청에 방문해서의 절차는 다음과 같습니다.

① 증여계약서 검인 → ② 취등록세(취득세+등록세) 납부

※ 증여계약서 검인 방법

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Q. 그렇다면 취득세는 얼마를 내야 할까요?

취득세를 산정하려면 취득가액이 있어야 합니다.

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Q. 그렇다면 증여시 취득가액은 얼마일까요?

증여일 현재의 시가

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Q. 그렇다면 증여일 현재의 시가는 어떻게?

... 하기 국세청 국세신고안내를 참고바랍니다.

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여기서는 최근 이슈가 되고 있는 자녀에게의 부동산 증여에 대해서만 포스팅하겠습니다.

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관할 구청 or 시청 취등록세 납부 부서에 가면

통상적으로

① 미리 준비해간 감정평가서를 제출하면 감정평가액으로

② 준비해간 자료가 없으면 개별공시가격으로

취등록세 납부가 이루어집니다.

 

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상기 이외로 인정되는 증여 취득가액에 대한 내용은 하기 국세청 국세신고안내를 참고바랍니다.

국세청 _ 국세신고안내

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증여재산의 평가방법은?

• 증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가로 평가합니다.

다만, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 규정된 방법(이하 ‘보충적 평가방법’)에 따라 평가한 가액을 시가로 봅니다.

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증여재산의 시가란?

• 증여재산의 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 증여일 전 6개월 후 3개월 이내의 기간(이하 ‘평가기간’) 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 ‘매매 등’)가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함합니다.

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다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매 등 가액이 있는 경우로 증여일과 매매 계약일 등 시가적용 판단기준일 까지 기간 중 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하는 때에는 위원회의 심의를 거쳐 인정된 해당 매매 등의 가액을 시가로 포함할 수 있습니다.

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• 시가의 인정범위는 다음과 같습니다.

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- 당해 재산에 대해 매매사실이 있는 경우 : 그 거래가액. 다만, 특수관계자와의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 등에는 제외됨

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- 당해 재산(주식 및 출자지분은 제외함)에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 : 그 감정가액의 평균액. 단, 해당재산이 기준시가 10억 이하인 경우에는 1이상의 감정기관의 감정가액도 가능함

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- 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매 사실이 있는 경우 : 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 물납한 재산을 증여자·수증자 또는 그와 특수관계 있는 자가 경매 또는 공매받은 경우 등에는 그 경매가액 또는 공매가액은 시가로 보지 아니함

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- 증여일 전 6개월부터 평가기간 내 증여세 신고일까지의 기간 중에 상속재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액·감정가액의 평균액 등이 있는 경우 : 당해 가액

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- 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후부터 증여세 신고기한 후 6개월까지의 기간 중에 증여재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액 ·감정가액 등이 있는 경우로서 납세자, 세무서장 등이 재산평가심의위원회에 해당 매매 등의 가액에 대한 시가 심의를 신청하고 위원회에서 시가로 인정한 경우 : 당해 가액

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시가 적용 시 판단기준일은?

• 증여일 전 6개월 후 3개월 이내에 해당하는지 여부는 다음에 해당하는 날을 기준으로 하여 판단합니다.

- 거래가액：매매계약일

- 감정가액：감정가액평가서의 작성일(가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일이 모두 평가기간 이내이어야 함)

- 수용·보상·경매가액：가액 결정일

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• 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 합니다.

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부동산에 대한 보충적 평가는?

부동산에 대한 보충적 평가는 다음 부동산 유형에 따라 평가합니다.

부동산 유형	평가방식
토지	• ｢부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별공시지가로 평가
주택	• ｢부동산 가격공시에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격으로 평가
일반건물	• 일반건물은신축가격기준액·구조·용도·위치·신축연도·개별건물의 특성 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시*하는 가액으로 평가 * 국세청 건물 기준시가 산정방법 고시
오피스텔 및 상업용 건물	• 국세청장이 지정하는 지역에 소재하면서 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시*한 가액이 있는 경우 그 고시한 가액으로 평가 • 국세청장이 일괄하여 산정·고시한 가액이 없는 경우에는 토지와 건물을 별도로 평가한 가액으로 평가 * 오피스텔 및 상업용건물에 대한 기준시가 고시
임대차계약이 체결된 재산	• 평가기준일 현재 시가에 해당하는 가액이 없는 경우로서 사실상 임대차 계약이 체결되거나, 임차권이 등기된 부동산일 경우 - 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가와 1년간 임대료를 환산율(12%)로 나눈 금액에 임대보증금을 합계한 금액(토지와 건물의 기준시가로 안분한 금액을 말함)을 토지와 건물별로 비교하여 큰 금액으로 평가한 가액 ​ ※ 임대차 계약이 체결된 재산의 평가액 = MAX(보충적 평가가액, 임대보증금 환산가액) • 보충적 평가가액 : 토지의 개별공시지가 및 건물의 기준시가 • 임대보증금 환산가액 : (임대보증금) + (1년간 임대료 합계액 ÷ 0.12) ‘1년간 임대료 합계액’ 계산 : 평가기준일이 속하는 월의 임대료에 12월을 곱하여 계산

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저당권 등이 설정된 재산의 평가는?

저당권 등*이 설정된 재산의 평가는 시가 또는 보충적 평가방법에 따라 평가한 가액과 다음의 규정에 의한 평가액 중 큰 금액을 평가가액으로 합니다.

* 저당권 또는 질권이 설정된 재산, 양도담보재산, 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함)

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- 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외함)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

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- 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

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- 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

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- 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

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- 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)