재건축 보다 아파트 리모델링 사업 단지에 투자하는게 나을까? (재건축vs리모델링)

재건축 (출처:위키백과)
: 집, 아파트, 빌라 등 기존에 있던 각종 노후 건축물을 허물고 다시 짓는 것

리모델링 (출처:나무위키)
: 건물의 기본적인 형태는 그대로 둔 채로 인테리어나 구조 등을 수선하여 사용하는 것

재건축과 리모델링의 용어 뜻에서만 보더라도

낡은 건축물을 부수고 새로 짓는 재건축과

건축물의 기본적인 형태를 그대로 두는 리모델링은

다르다.

절차는 지역마다 다소 상이함 (※이미지 무단도용 금지)

재건축사업은 기본계획 수립 → 안전진단 → 구역지정 → 추진위원회 승인 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 시공사선정 → ... 절차를 거치는 반면,

​

아파트 리모델링사업은 기본계획 수립 → 추진위원회 승인 → 조합설립인가 → 시공사 선정 → 안전진단 → 도시계획 및 건축심의 → 행위허가 신청 → 행위허가 → ... 절차를 거친다.

 

※ 국가법령,자치법규 등 개정 따라 변경될 수 있음

◆ 재건축 사업 : 준공후 30년 이후 가능

◆ 리모델링 사업

- 대수선(수평증축) : 준공후 10년 이후 가능

- 수직증축 : 준공후 15년 이후 가능

​

◆ 재건축 사업 : 토지 등 소유자

◆ 리모델링 사업 : 임의단체(구분소유자, 공공지원 등)

​

◆ 재건축 사업 : 주민동의율 67%이상

◆ 리모델링 사업 : 주민동의율 75%이상

​

◆ 재건축 사업 : D,E등급 받을 경우 가능

◆ 리모델링 사업 :

- 수직증축 : A,B등급 받을 경우 가능

- 수평증축 : A,B,C등급 받을 경우 가능

​

◆ 재건축 사업 : 9.7년 (2015년 서울시가 2000년 이후 재건축 사업장 약 160개를 분석한 결과 평균)

◆ 리모델링 사업 : 전문가들은 통상적으로 7년이내로 재건축 사업기간 대비 짧다고 보고 있음

---

최근 재건축 사업 대비 짧은 시간이 소요되고, 각종규제(초과이익환수, 거주의무, 안전진단 강화 등)를 피해갈 수 있는 아파트 리모델링 사업에 대한 관심이 높아지고 있는데요.

지자체(경기도)까지도 리모델링 사업에 뛰어들고 있습니다.

​

하지만, 이런 열기가 보여주는 핑크빛 전망만이 아파트 리모델링 사업의 전부가 아니란 것을 잘 알고 있으실 겁니다.

​

① 생각보다 짧지 않은 사업기간

- 수직증축 리모델링의 경우 1차 안전진단 이후 1·2차 안전성검토, 2차 안전진단까지 총 4차례에 걸쳐 심사를 하는데, 특히 2차 안전성 검토는 승인을 받기가 매우 어렵다고 합니다.

- 건물 외에 지하 주차장, 주민공동이용시설 등 추가 공사 시설이 많아질수록 공사 기간은 늘어납니다.

​

② 사업성 한계

- 평면을 다양화하여 사업성을 높이기 위한 내력벽 철거가 현재는 불가합니다. (허용 여부에 대한 국토교통부 발표 지연중)

- 수익창출을 위해서 꼭 필요한 일반분양과 직결되는 세대수 증가는 기존 세대수의 15%이내로 제한됩니다. 기존 층수가 14층이하면 2개층 15층이상이면 3개층 까지는 증축이 가능하나, 이마저도 지자체가 안정성 등을 문제삼아 인허가 신청 승인을 보류하는 경우가 많다고 합니다.

​

③ 부담되는 분담금

- 통상적으로 재건축 대비 일반분양 물량자체가 적어 사업을 통한 분양 수입 크게 기대하기 어렵습니다.

- 추가로 공사할 시설이 많아지면 사업기간 증가 뿐아니라 부담해야할 비용 증가로도 이어집니다.

 

① 가급적 안전진단, 안전성검토 과정을 많이 통과한 사업지에 투자할 것

아파트 리모델링 사업이 각광을 받는 큰 이유는 재건축 대비 짧은 사업기간입니다.

그런데, 아파트 리모델링 사업 진행시 안전진단, 안전성검토 과정에서 사업이 지연되거나 중단되는 경우가 종종 있으니 이점 염두해두시기 바랍니다.

​

② 가급적 낮은 건폐율,용적률의 아파트에 투자할 것

건폐율과 용적률이 낮다는 것은 그만큼 증축할 수 있는 여유가 많다는 이야기입니다.

​

③ 입지, 호재 우선 고려하여 투자할 것

아파트 리모델링 사업을 완료했다고 반드시 시세차익을 볼 수 있는 것은 아닙니다.

일반분양으로 벌어들이는 수익과 리모델링 후 상승한 부동산 가치가 사업에 투입된 비용을 최대한 상쇄시켜야 좋은 결과로 이어지는데, 여기서 입지와 호재가 큰 역할을 합니다.

단순한 아파트 리모델링 사업 하나만을 바라보고 하는 부동산 투자는 금물.

​

<내용출처:국가법령정보센터, 서울시, 용산구청, 한국경제기사, 조선비즈기사, 매경이코노미기사>

이촌동 리모델링 단지 이촌현대아파트

리모델링 사업을 준비중인 이촌코오롱아파트

리모델링을 준비중인 이촌 강촌아파트